廠房所在區(qū)域位置不一樣，原材料成本和相關的費用也不一樣。因此重置成本和市場價值各異，那么補償?shù)膬r值也有差異，這個需要的資產(chǎn)評估公司要采用技術和根據(jù)相關法律法規(guī)進行評估，評估的結果作為補償參考的依據(jù)。
中國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
　　1、房地產(chǎn)主要融資渠道分類
　　房地產(chǎn)行業(yè)已形成5大類、16小類、近50類細項的多元化融資渠道。其中，籌資活動包括境內間接融資、境內直接融資和海外融資3大類，共12小類融資渠道；經(jīng)營活動包括供應鏈融資、銷售回款2大類、共4小類融資渠道。
　　1）境內間接融資：類是境內銀行，包括可以直接以項目名義的房地產(chǎn)開發(fā)貸和并購貸，資金運用靈活的經(jīng)營性物業(yè)，中短期內補充流動資金的流動資金貸，以及政策性銀行專項，如棚改或舊改專項、租賃房等。第二類是非標債權融資，和金融機構以專項合約形式進行的債權性融資，主要包括委托、信托、帶回購條款的資產(chǎn)或受益權轉讓、融資租賃、小貸和財務公司、債務重組。
　　2）境內直接融資：包括三類標準化證券融資。類是在境內股權市場進行的公開股權轉讓，主要包括IPO、增發(fā)、配股；第二類是發(fā)行境內信用債，包括公司債、企業(yè)債和非金融企業(yè)債務融資工具。第三類是發(fā)行境內資產(chǎn)支持證券，包括主管的ABS和交易商協(xié)會主管的ABN，主要有應收應付款、按揭尾款、持有物業(yè)租金和增值額、以及物業(yè)費等四類底層資產(chǎn)。也包括三類非標準融資。類是股東直接對集團出資，包括大股東增資和引入戰(zhàn)略投資者；第二類是對項目引入股權投資者，合作開發(fā)、風險利潤共擔，包括引入少數(shù)權益股東、小股操盤和合伙人制度；第三類是以個人、企業(yè)間拆借為形式的民間借貸。
　　3）海外融資：類是以內保外貸、項目為主的銀行；第二類是發(fā)行海外，包括優(yōu)先、可轉換債、可交換債，以美元債為主，也有部分歐元、港元和新加坡元海外債；第三類是海外股權市場上市和再融資；以及海外發(fā)行Reits、外資并購等其他海外融資方式。
　　4）供應鏈融資：對工程接包方、物料供應商等上游供應商的商業(yè)信用融資。類是開具商業(yè)/銀行承兌匯票，并給予貼息補償；第二類是以應付工程款為主的各類應付款，工程款通常包括包干費補貼。
　　5）銷售回款融資：按照購房款資金來源區(qū)分，類是購房者自有資金；第二類是個人住房金融，包括商業(yè)銀行個人住房、個人住房，以及違規(guī)流入住房市場的消費貸。
　　2、房地產(chǎn)融資規(guī)模
　　從總量上看，房企融資規(guī)模持續(xù)增長，2015年至2019年一季度分別為13.9萬億、18.3萬億、19.5萬億和5.9萬億。從具體項目看，融資規(guī)模從大到小依次是個人住房金融市場、銀行、應付款融資、非標融資、國內證券市場、海外融資。2019年分別占總融資規(guī)模的43%、20%、17%、15%、3%和2%。除去銷售回款，房企主要的融資工具是銀行開發(fā)貸、應付款融資、委托和信托，2019年分別為3.6萬億、3.4萬億、1.9萬億和1.1萬億，分別占比18%、17%、10%和6%。
2015-2019Q1房企主要渠道當年融資規(guī)模及結構測算
融資渠道
2019年Q1
2019年
2016年
2015年
1.銀行（億元）
（1）開發(fā)貸
14917
35600
27367
28067
（2）并購貸
939
3281
2467
1628
小計
15855
38881
29834
29695
2.非標融資（億元）
（3）委托
3880
18942
19110
15613
（4）信托
3224
11092
7327
5386
小計
7104
30034
26437
20999
3.境內證券市場融資（億元）
（5）股權融資
90
284
1673
1490
（6）信用債融資
1214
3024
10150
6041
（7）資產(chǎn)證券化
410
1737
802
271
小計
1714
5045
12625
7802
4.海外融資（億元）
（8）海外股權融資
139
274
434
920
（9）海外債
812
2934
932
532
小計
951
3208
1366
1452
5.個人住房金融市場（億元）
（10）商業(yè)個貸
17421
64714
68314
39443
（11）
2384
9535
12702
11083
（12）消費貸
-439
9552
867
-
小計
19366
83802
81883
50526
6.應付款（億元）
（13）應付工程款
8685
17967
17059
15183
（14）其他應付款
5604
15688
13857
13810
小計
14289
33655
30916
28993
總計
59280
194625
183061
139467

房貸利率回顧
　　1、首套房房貸利率
　　2019年11月份，融360監(jiān)測的35個重點城市533家銀行首套房利率為5.71%，相當于基準利率（4.90%）的1.165倍，環(huán)比上月持平，房貸利率自17年1月以來在連續(xù)22個月上漲之后，出現(xiàn)持平。分線城市來看，一線城市首套房利率繼續(xù)下跌，自上月下跌以來繼續(xù)下降3bp，降幅擴大2bp，利率高為廣州市5.62%。二線城市首套房平均利率自17年4月上漲以來持平，其中武漢銀行首套利率仍然保持高，達到6.26%。
　　從具體的利率分布來看，融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年11月在全國533家銀行中505家銀行執(zhí)行基準利率及以上（占比94.75%），同10月持平，其中執(zhí)行基準利率上浮10%、15%、20%的銀行分別占比22%、30%、26%，為市場主流，而執(zhí)行20%以上的占比13%。此外，提供優(yōu)惠利率的銀行僅有上海5家（占比0.94%），比去年同期減少8家。
2014-2019年35重點城市首套房平均利率和平均折扣
數(shù)據(jù)來源：融360
　　整體來看，2019年11月35重點城市首套按揭貸利率在17年以來停漲持平，其中廣州、深圳、南京、杭州利率下調，而二套按揭貸利率整體出現(xiàn)回落，按揭貸方面流動性邊際改善。在央行保持流動性合理充裕的大背景下，高信用評級的房企融資成本也繼續(xù)邊際下移近期，預計往后地產(chǎn)行業(yè)利率成本改善將更加明確。
2019年10月重點城市首套房貸利率
數(shù)據(jù)來源：融360
　　在首付方面，首套房首付3成仍為主流。在融360監(jiān)測的全國533家銀行中，有20家執(zhí)行2成首付比例，占比3.75%；執(zhí)行3成首付比例的有413家，占比77.49%；59家銀行執(zhí)行3.5成首付比例，占比11.07%；18家銀行執(zhí)行4成首付比例，占比3.38%，各類首付比例占比均較上月持平。
533家銀行首套房首付比例占布情況
數(shù)據(jù)來源：融360
全國533家銀行停貸比例

房地產(chǎn)長期驅動因素分析
　　1）城鎮(zhèn)化仍有空間
國家公布2016年城鎮(zhèn)人均住宅建面37平米，值得注意的是此處住宅建面采用的是所有類型住宅面積，城鎮(zhèn)人口采用的是口徑，若按常住人口口徑測算，人均住宅面積大約在27平米左右，處于較低的水平，而若按商品住宅累計新開工與常住人口口徑測算，人均商品住宅面積僅為20平米。
2000-2019年中國城鎮(zhèn)人均居住面積
數(shù)據(jù)來源：國家，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理
　　按人口口徑，2019年我國城鎮(zhèn)化率略超40%，按常住人口口徑為57.3%，與發(fā)達國家相比城鎮(zhèn)化率仍有提升空間。值得注意的是，此處為總量數(shù)據(jù)，我國區(qū)域間差距較大，不市之間情況可能存在明顯差異。
中國城鎮(zhèn)化率走勢圖
數(shù)據(jù)來源：公開資料整理
　　2）人口回流現(xiàn)象明顯
　　外出農(nóng)民工中，2015、2016年省外就業(yè)農(nóng)民工下滑，出現(xiàn)回流省內的局面，2019年省內就業(yè)農(nóng)民工增速創(chuàng)近幾年新高至2.6%，新增外出農(nóng)民工中選擇省內就業(yè)的占比達到96.4%。
2008-2019年外出農(nóng)民工省內及省外就業(yè)情況
數(shù)據(jù)來源：公開資料整理
2009-2019年新增省內外出農(nóng)民工占新增外出農(nóng)民工比例
數(shù)據(jù)來源：公開資料整理
　　人口流入交通相對發(fā)達、城市發(fā)展相對較好的二三線城市的趨勢可能延續(xù)。主要原因為：
　　1）吸引人才政策的；
　　2）城鎮(zhèn)化；
　　3）一線及部分二線城市控制人口、房價高企、限購等因素；
　　4）在主要矛盾轉化為日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾的背景下，長期看政策可能將致力于區(qū)域間發(fā)展不平衡的縮小；
　　5）從發(fā)達國家經(jīng)驗來看，階段人口流入個別核心大城市，第二階段人口繼續(xù)聚集核心都市圈，但都市圈內人口從核心大城市往周邊衛(wèi)星城流動。

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