廈門濱海公園附近房屋、門面房屋、廠房房屋、餐館酒店經(jīng)營性房屋等等價值評估

 廠房拆遷補償有拆遷資產(chǎn)補償和拆遷費用補償?shù)?。拆遷資產(chǎn)補償，一般包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設(shè)備損失而生的補償；拆遷費用補償，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費用以及物資的拆卸、包裝和運輸?shù)荣M用；還有就是拆遷政策發(fā)生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。

拆遷資產(chǎn)補償一般包含土地補償和房屋、建筑物補償?shù)?。土地補償，作為承租人的企業(yè)，其經(jīng)營場地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃集體土地兩種。企業(yè)拆遷必然會導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止。拆遷補償對象是國有土地上的建筑物及附屬物，對空地或凈地的補償，拆遷法規(guī)并沒有做出統(tǒng)一的規(guī)定。其他地方的拆遷土地補償，往往與房屋、建筑物補償計算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權(quán)利人的權(quán)益無法獲得相應(yīng)的合理補償。

對于房屋、建筑物的補償，應(yīng)當以相關(guān)明登記的建筑面積為計算標準。因為歷史原因無法辦理明和土地的，可經(jīng)實際丈量確定。房屋、建筑物的價值一般應(yīng)由拆遷人、被拆遷人共同委托評估公司，評估公司根據(jù)相關(guān)評估技術(shù)標準，確定房屋、建筑物的實際價值。

設(shè)備重置成新價，機器設(shè)備分為兩類：一是可搬遷設(shè)備，一是不可搬遷設(shè)備。可搬遷設(shè)備因拆遷而引起的損失又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調(diào)試費用等。功能損失費用包括搬遷引起的機器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多。對于不可搬遷設(shè)備，拆遷會導(dǎo)致該設(shè)備的廢棄，故應(yīng)結(jié)合其成新和重置價，計算設(shè)備重置成新價，對所有人進行補償。

拆遷費用補償一般包含停產(chǎn)停業(yè)損失，搬遷安裝費和安置補償費用等。停產(chǎn)停業(yè)損失拆遷人可以給予適當補償。在法律實踐中，補償?shù)臉藴?、依?jù)常常由市一級地方以政策性文件規(guī)定，各地補償標準不同，計算方法也不同。

對于可搬遷的設(shè)備，應(yīng)當本著繼續(xù)利用的原則，進行異地搬遷安裝，繼承投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設(shè)備搬遷和安裝費用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應(yīng)當予以補償。設(shè)備搬遷和安裝費的補償金額，由拆遷人、被拆遷人或承租人依照市場價確定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格協(xié)商確定。協(xié)商不成的，也可委托的評估公司進行評估確定。

因拆遷而解聘員工的安置補償費用，在法律法規(guī)政策性文件中并沒有詳細性規(guī)定，屬于拆遷當事人相互協(xié)商爭取的項目。拆遷如果導(dǎo)致員工解聘，那么，應(yīng)當根據(jù)具體跟員工的勞動合同，結(jié)果勞動法有關(guān)規(guī)定給予補償。

在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，拆遷人往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補償協(xié)議，搬出拆遷范圍。獎勵費用金額的大小，由拆遷人根據(jù)拆遷實際確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實際承租人之間協(xié)商確定。應(yīng)當注意的是，如果被拆遷廠房的所有人和使用人發(fā)生分離時，獎勵費用應(yīng)當支付給實際使用被拆遷廠房的承租人，這已經(jīng)由政策性文件進行規(guī)定，也是合情合理的做法。

  評估需要注意的幾點。評估機構(gòu)應(yīng)當由被拆遷人。這一點往往是容易被忽視的，從實踐經(jīng)驗來看，自行選定的評估機構(gòu)同私自選點的機構(gòu)評估結(jié)果多的相差一倍還多。很多評估機構(gòu)是沒有對停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估的，這一項在整個企業(yè)拆遷補償結(jié)果中占有相當大的比重，一般按照經(jīng)營效益、營業(yè)額、利潤額等條件確定。有些地方在拆遷過程中，總是想先跟企業(yè)施壓，絕口不提評估事宜，也不出具征收決定和征收補償安置方案決定，這也是需要密切注意的違法行為。

  大部分廠房在拆遷評估的時候都不太重視，結(jié)果終造成一定的損失，對廠房或企業(yè)帶來的危害也比較多。廠房拆遷需要的補償略有不同，對于其中的差別還是多多注意，以免造成不必要的損失。